澳洲房价失控：狂热焦虑背后的经济隐患

　　近年以来，随着移民潮的愈加热烈，很多中国人热衷于在海外买房，价格低不说，风景优美，景色宜人，都觉得是舒适生活的不二之选，2014年，加拿大严格加大了对中国移民的名额限制，而澳大利亚则成为了另外一个移民胜地。

　　据澳大利亚知名房地产中介网站Domain发布的最新数据，悉尼房屋(非公寓的独立住宅，下同)中间价年增长率达22.9%，并首次突破百万澳元大关，赶超纽约和伦敦房屋中间价。同时，墨尔本房屋也正以创纪录的节奏火爆销售，中间价接近70万澳元，年增长率达10.3%。

　　这些一方面是因为在澳大利亚投资的巨大吸引力，“首先是拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税、房产税；其次，首付低，租金回报率高；最后，澳大利亚环境优美、食品安全、教育体系完善。

　　当然还有另外一方面的原因，澳洲对此存在了一些监管不善的问题，部分肆无忌惮、耳目闭塞的顾问试图避开联邦的审批流程，鼓励外来投资者在投资悉尼火爆的房地产市场时违反法律，而绝大部分违规者并未得到相应处罚。而且有些外来投资者并不了解外来投资框架，投资人不熟知自己的义务，因此被人蒙骗而违规也有可能。

　　移民政策的放松也是放假失控的原因之一。随着澳洲放宽移民条件，移民潮持续涌来。根据最新数据显示，截止到2014年11月30日，澳洲移民局共收到了1908份投资移民意向申请，其中正式签证申请的1357 份中，91%来自中国，而在517份的获批签证中，有88%来自中国。

　　另外，投资者购房热情高涨或与澳洲联储今年以来两次“放水”有关。为刺激经济增长，澳洲联储今年两次降息，将利率降至2%的历史低位。

　　房价上涨过快，直接或者间接地引起购房者对非房屋商品之需求的减少，从而导致居民生活质量下降和其它非房屋经济部门增长乏力。也就是说，房价上涨过快既会影响人们的居住水平，又会挤出人们对其它非住宅商品的消费，因而，从长期来看，对于经济增长必定会产生负面影响。另外也会导致全社会商务成本提高：其一，是劳动者为抵消房价上涨所带来的生活质量下降；其二，是企业经营活动中的土地费用支出会随房价上涨而增加。与此同时，房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨。伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，随著土地价格上涨，房价会进一步上涨，于是房价和地价的轮番上涨就有可能造成房地产泡沫，诱发经济和金融危机。

　　房价飙升令银行业监管层感到担忧，银行业开始收紧购房贷款。也采取了相关政策，以适度抑制目前澳洲放假失控，投资过热的问题，可是目前来讲，澳大利亚的房地产市场已经渐趋于成熟，依靠政策只能暂时缓解这种过热的投资，但是一切只是暂时的，澳洲的房地产在未来很长一段时间中，依然会十分火热。火热的背后，是经济失控的焦虑，而且目前，尚没有一套完整的方案，能够把这个问题解决。