上海地价房价比略低于其他中心城市(图)

国土部公布620个房地产项目地价房价比 回应外界对“中国地价占房价平均23.2%”的质疑

前日，国土部发布了全国620个调查项目的数据。上海入围的6个楼盘地价房价比最低15.19%，最高为31.95%，平均值为26.7%。

国土部公布“中国地价占房价平均为23.2%”的数据以来，各界一直对该数字存有异议。前日，国土部整体发布了全国620个调查项目的数据，以回应外界质疑。

早报记者发现，620个调查案例目录中，2006年底诞生的一个上海“地王”赫然列在其中。这个曾被认为利润不高的楼盘，两年多后地价仅占到了房价比重的28.86%。

上周末，上海新诞生一个住宅地王，位于远郊的青浦土地楼板价格已经达到了难以想象的14500元/平方米。人们回顾往昔发现，上海房价上涨后，“地王”依然能够成就房地产开发商的丰厚利润。

上海指数

略低于其他核心城市

“地价在房价中到底占据了多大的比例，一直以来是社会上普遍关注的一个热点问题。我们一直认为将实际的数据和情况摆出来，以透明公开的方式让社会了解相关信息，是回答疑问消除争论的最好方法。”国土部称。

周末，国土资源部公布了一份全国房价地价比的详细调查目录。调查的620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。

此次调查对象主要是2006年以来取得土地且已销售(包括已售完)的商品房开发项目。其中，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。

按房地产项目所处地域划分，东部案例316个，地价占房价比例平均27%；中部案例158个，地价占房价比例平均21%；西部案例146个，地价占房价比例平均18%。

上海此次入围6个楼盘分别位于宝山、奉贤、杨浦以及青浦，地价房价比最低15.19%，最高为31.95%，平均值为26.7%。和全国平均水平相比，上海地价占比略高，但相对于深圳、杭州、南京等核心城市，上海地价占比依然略低，成为了开发楼盘最赚钱的城市之一。

房价飞涨

当年“地王”利润高

实际上，上海入围的6个楼盘中就包含一个当年诞生的“地王”。2006年11月26日，新江湾城C2地块，经过176轮的激烈争夺，央企华润集团名下华润置地在五大巨头围剿中突围而出，以15.41亿元一举摘牌成为地王。

当时相当多业内人士开始担忧未来开发商利润，当时预测，未来楼盘售价要达到15000元/平方米左右才能保证微利，而当时这一地区的平均房价在10000元/平方米以下。

一年之后，房价飞涨。今年新江湾地区房价已经两倍于当时房价。这个曾经被认为利润不会很高的楼盘如今销售均价达到23139元/平方米，地价占房价比仅为28.86%。原本“天价”的土地价格已经被各个郊区地块超越。

从此次公布的项目信息来看，地价占比最高的是位于长江南路的盛世宝邸，而最低的是位于奉贤的工业综合开发区项目。

市场供求

决定地价最终因素

国土资源部在发布调查目录同时发布《关于土地价格若干问题的解读》明确，市场供求是决定地价的最终因素。

从我国土地市场实践看，最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系，而土地需求直接受开发企业对未来房价预期的影响。在招拍挂出让国有土地时，开发企业之间不同的报价主要基于各自对未来房价的预期以及期望实现的利润，预期房价扣除建安成本和利润后即为开发企业报价。预期普遍向好则竞价激烈、“价高者得”，反之则底价成交甚至流拍、流标频现。除预期因素外，近几年部分城市出现个别楼面地价高于周边房价即所谓“天价地”现象，与土地自身区位、其他行业资金进入以及企业上市融资、资本运营等多种因素也密切相关，其中，“地段越好、房子越好卖”规律所导致的开发企业间激烈竞争是重要原因。

继续提问

问题A：这620个房地产项目是随机选取的吗？

不是。

根据国土资源部的解释，国土部选择了全国100多个城市，要求至少上报6处房价，且取得的土地需在2006年之后，商品房项目要求已经开盘。国土资源部还要求，各地按照项目区位(城市中心区、边缘区、过渡区)，选取若干项目进行调查，每区位样点数不得少于2个。 但是规定中，并未明确要求各城市需要随机选取样本，具体如何选取是由各城市决定的。

问题B：公布的“地价房价比”是怎么计算的？

国土部掌握了我国东中西部620个不同类型房地产项目的数据后，用房产商取得地块时的楼面地价除以房屋的开盘平均售价。

早报记者注意到，国土部选用的楼面地价，是开发商拿地的价格，而不是该地块在当前市场上的价格。由于拿地到最终楼盘开盘之间一般至少有几个月到1年的建设期，全国地价在此期间又有所上涨。这种计算方法和其他调查公布的市场楼面地价除以开盘售价的“地价房价比”有些差别。

问题C：上海为什么选择了这6个房产项目？

上海选取的6个楼盘，2个在杨浦区，2个在宝山区，剩余2个分别位于奉贤区和青浦区。

问题D：公布数据中的上海数据和全部相比，是高是低？

上海公布的6个楼盘数据中，地价房价比最高的是青浦的“景港名人苑”，地价占房价的31.95%，最低的是奉贤的“奉贤区市工业综合开发区1”，地价占房价的15.19%。

上海6个项目地价占房价比例的算术平均值为26.7%，略高于全国620个案例23.2%的平均值。但和周边的杭州、温州、南京、苏州等城市，以及深圳等中心城市相比，上海这次的数据并不高。

[责任编辑：licazhang]