惠州卖地面积珠三角第二 房价倒数第二

　　2014惠州楼市数据年鉴·大趋势

　　“多少年啦，去年股市终于跑赢楼市了。”刚刚过去的2014年，数据显示，全国房地产开发投资额增速不断放缓，告别了高增长；佛山凭借着抢广州客，成交面积首次超越广州成为珠三角第一；前三季度低迷的市场在第四季度被政策松绑彻底激活。具体到惠州楼市，降价去化求生存成为这一年的主基调。

　　全国商品房成交量出现负增长

　　国家统计局最新数据显示，在2014年的前11个月，全国房地产开发投资额不断放缓，从年初的约20%降至年末的约10%，过去多年的高速增长难以为继。全国商品房成交面积出现负增长，成交金额负增长的幅度更大，量价齐跌已是事实。买房子的少了，买地的也少了，全国房地产企业购置土地面积开始出现负增长。

　　在整个广东省房地产市场，商品房成交面积和成交金额的回落程度，比全国的平均情况还要更严重一些。不过当中也有一些例外，例如佛山取消限购之后，隔壁的广州却没有取消限购，大批广州客涌入，造成佛山成交面积首次超越广州，甚至可能成为去年的全省第一。

　　尽管如今大家谈论得最多的是房地产开始回归市场化，不过2014年“政策市”的表现依然明显。前三季度全国房地产市场基本都在低迷中度过，从7、8月份开始，部分城市的限购开始放松，9月30日开始，限贷也得到了放松，结果造就了疯狂的第四季度。广州第四季度成交量超过全年的三分之一，东莞第四季度成交量是前三季度成交总和的60%，惠州第四季度成交22909套，远多于其他三个季度。

　　惠州降价去化走量求生存

　　陷入深度盘整期的2014惠州楼市在一片唏嘘声中落下帷幕。中原地产统计数据显示，2014年全市住宅成交78943套，同比下挫25.4%，成交面积达793 .11万平方米，相较于2013年的1079.76万平方米萎缩286.65万平方米。耐人寻味的是，5950元/平方米的成交均价比2013年5762元/平方米的均价上涨3.27%。

　　事实上，自2014年初起，惠州诸多房企便纷纷扛起促销大旗，雅居乐白鹭湖以清库存降价2000元开启降价去化的时间窗，由此肇始的连锁反应弥漫整个市场，惠州楼市陷入无底线的价格战时代。降价去化求生存成为这一年的主基调。

　　2014年1-11月，广东商品住宅成交面积增速

　　点评：广东成交面积跌幅比全国更大，一方面因为广东执行限购的城市较多。另外关键的是珠三角经济增速放缓很明显，而且佛山、东莞等地的人均居住面积已经超过60平方米，广州的人均居住面积在一线城市也排在首位，这也直接导致商品住宅的需求下降。

　　2014年1-11月，广东商品住宅成交金额增速

　　点评：2014年市场最明显的就是卖尊贵的卖不动，卖实惠的卖得动。牛市的时候越贵的房子越多人买，市场回调的时候总价高、单价高的最难卖。所幸年末限购松动，房贷放松，促进了一批人入市，因此2014年尾成交金额有所回升。

　　点评嘉宾：广东省房协理事赵卓文

　　2014年1-11月，全国房地产投资增速

　　点评：整个社会对房地产投资的意愿在下降，到了年末增速基本在10%以下了，这也意味着房地产行业已经从快速增长时代进入了轻微增长的年代，而投资意愿的下降原因就在于需求不足。尽管投资增速同比不断减少，但两三年内供应量不会有太大的变化，供大于求的情况在短期内依然存在。

　　2014年1-11月，全国房地产企业土地购置面积增速

　　点评：现在一线城市地价已经占到总开发成本的50%，全国平均起来也超过30%。去年整体来看开发商买地的意愿也在下降，购买土地的宗数、面积都下降不少，不过因为地价贵了，购地金额却没有太大变化，的收入也没有减少。

　　2014年1-11月，全国商品住宅成交面积增速

　　点评：2013年全国一年卖房13亿平方米不是常态，难以维持，可能是历史性的顶峰。2014年的成交面积看起来下降不少，但其实也是历史第二高点。不过关键的是，2014年逆转了此前年年增长的趋势，开始出现同比下跌，未来也很难再回到高位。

　　2014年1-11月，全国商品住宅成交金额增速

　　点评：市场进行调整，都要经历缩量、降价、量价齐跌的过程。2014年公务员不入市，高收入阶层不入市，只剩下来钱不易的工薪阶层买房，资金也不再进入房地产市场。9·30房贷新政出台之后，市场稍微好转，否则会跌得更厉害。