业内：一线城市房价回暖 部分三线城市成房企新宠

　　四年后广州房价将追上谁？

　　记得去年也是12月份，财富大讲坛也邀请到伍岳峰来讲房地产，他当时预测了2015年广州房价的走势，具体到月份的房价表现，现在回头去看，果真八九不离十，正是基于这样的深厚功力，使得他对2016年广州房价将强劲回暖乃至四年后将追平现在北上深的房价水平的预测，引起了人们的重视。

　　房价向来是一个最接民生地气的经济指标，但我们很难简单地以高或者低来论好与不好。直观些说，太高的话百姓压力大，受不了，但也表示这个地方经济发达，人们愿意前来，房子需求旺盛；太低了也不是件好事，说明这个地方没有什么经济活力，人都不愿意来，发展前景不好。如何才能保持一个适度的房价水平，既能实现城市健康发展、人们又能安居乐业？相信这是很多人的想法，不过这个“度”是非常难以把控的，于是心目中的房价便成了心目中的梦想。

　　房价的话题，对很多人而言，不想说又不得不说，爱恨交织中2015年又将过去了，希望在来年吧。

　　行业盈利跌至历史低点，全面放开二孩政策出台，央行多次降息降准……2015年，国内房企经历了复杂的一年。2016年，面对新形势，房地产行业将会发生哪些改变？房价是涨还是跌？

　　12月19日晚，知名房地产专家、越秀地产广州公司副总经理伍岳峰做客由羊城晚报主办、越秀集团独家冠名、中山大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，分享他对房地产市场走势的判断。在他看来，房地产行业已经结束了“拿地就能赚钱”的时代，但一线城市的房价仍将强劲回暖，广州超越深圳受到越来越多开发商的重视，广东的佛山、东莞等城市也成为房企新宠。

　　A现状

　　房地产行业洗牌加剧

　　沪深125家房地产上市企业公布的2015年半年报显示，上半年平均净利润率只有9.1%，这是A股房地产上市公司的平均利润率史上首次跌到个位数。

　　“明年房企行业利润会受到挤压，在这种情况下，要取得盈利首先就要变革。产品要变革，经营模式要变革，管理模式也要变革……没变革没创新的房企一定会死掉。”伍岳峰表示，根据国内上榜企业销售金额集中度来看，2011年，前20家上榜企业的销售金额占14.87%，此后集中度逐年提高，到今年11月提高到了22.84%；在销售面积的集中度方面，已经由2011年的10.51%提高到了今年11月的20.11%。寡头集中的趋势更加明显，预计未来五年，将有30%-40%的房企被淘汰。

　　“每天都要保持惕的心态，以前那个拿到地就赚钱的时代已经过去了。”伍岳峰表示。

　　B走势

　　房价不会呈断崖式下跌

　　如何判断房价到底涨还是跌？伍岳峰认为，房价根本上还是由供求关系来决定的。供求关系主要包括三个因素：第一是经济（GDP），第二是人口（包括二孩政策、适婚人口、流动人口），第三是社会化进程。

　　地产仍是国民经济支柱

　　在房企不够景气的背景下，2016年的房价会否出现断崖式下跌？对此，伍岳峰并不认同，他称此观点是“危言耸听”。

　　伍岳峰表示，中国房地产投资规模与GDP高度正相关。近十年房地产开发投资额在GDP中的占比长期维持在10%-15%之间，拉动和维持国民经济发展的支柱地位在现阶段仍不可撼动。今年以来，GDP和房地产投资增速显著放缓，2015年1季度持续下滑，GDP增幅接近破7临界点，这是多次出台降息、降准、放松限购及营业税免征政策刺激房地产的重要原因。

　　同时，伍岳峰研究发现，国内GDP增幅与房价走势高度正相关。GDP增长8%左右，房价上升；相反，则房价呈现下降态势。当GDP破7%时，政策必然出现调整，所以2015年密集出台各种政策持续刺激房地产。根据报告，2016年我国GDP增幅预计在6.9%，所以预计的货币政策依然会持续宽松。

　　放开二孩有效延迟人口负增长

　　人口数是决定房价的一大因素。伍岳峰表示，在计划生育政策下，中国2006年起人口自然增长率低于死亡率，人口增长持续放缓，预计2016年人口开始负增长。但2014年底放开“单独二孩政策”，2016年全面放开二孩，运用NM工具（新生儿-母亲二代人口比）预测，截至2016年二孩新增人口数预计为463万，人口负增长被有效延迟。

　　基于人口发展增长趋势，预计2020年前会迎来人口增长的小黄金期，累计增加约700万人口。按人均30平方米住房面积计算，将带来2.1亿平方米新增住房需求。

　　同时，根据国家住建局的统计数据，2014年全国24-28岁适婚人口1.2亿人，按人均30平方米计算，潜在购房需求达36亿平方米。按现生育率计算，适婚人口在2016年将达到顶峰1.23亿，2025年前维持在10亿以上水平。伍岳峰表示，据此预测，未来十年房地产将继续维持增长，2016年后增幅放缓，未来十年是一个“调整期的黄金十年”。而根据二孩新增人口预计，2030年后累计新增的1900多万人也将陆续进入适婚年龄，带来6亿平方米新增居住需求。

　　庞大的流动人口给超大城市带来机会

　　北上广深超级大城市房价为何一直居高不下？伍岳峰认为，这些超级大城市流动人口与常住人口之比超过1:1，北京、上海的流动人口超过了1200万，相当于两人争一个人的房地产资源，这是一线城市房价高的主要原因。而广州相比起来房价稍低的原因，是广州的流动人口与常住人口之比低于另外三个城市。

　　另外，高校毕业生的持续涌入是一线城市房地产需求的一大力量。2001年至今，高校毕业生累计超7300万人，按2014年水平计算，其中的33.3%涌入北上广，累计进入一线城市数量超过2430万人，带来约7.3亿平方米的购买需求。全国潜在初次购房需求为22亿平方米，并持续带来约15亿平方米的换房需求。

　　伍岳峰表示，目前每年新增1800万城镇人口，带来6亿平方米新增住房需求。2014年城镇居民约为7.5亿，人均居住面积为30平方米。“但其现有住房中超过45%为1999年以前的建筑，即楼龄超过25年的旧房，且超过20%的房屋质量非常差，他们存在改善住房的刚性需求，存在超过100亿平方米的改善住房需求。”

　　充裕资金涌入地产

　　伍岳峰认为，根据目前的情况判断，市场有充裕的资金正在涌入地产行业。

　　从方面来看，2015年连续五次降准降息，通过降低发债门槛和营改增降低了企疑本。

　　对个人来说，人民币加速贬值、热门的P2P平台问题多多、股市暴跌等导致现阶段投资渠道匮乏，加上个人所得税改革可能会引入世界通行的综合所得税制，计税时增加“住房按揭贷款利息支出”专项扣除项目，这将使中产消费力显著提高。