菁英荟投资肖亮：临深片区明年房价上涨15%

今年上半年，随着330新政后深圳房价的狂飙猛进，以及深圳直辖传言的尘嚣益上，东莞临深片区自2007年、2011年后，再次迎来了新一轮深圳客“闯入”，推动价格及成交量节节攀升。

眼看年关将至，东莞楼市即将进入平稳期，然而位于黄江的班芙春天，却以首次开盘一小时售罄的节奏，吸引了深圳购房者和临深片区开发商的眼球。

据此，菁英荟投资副总经理肖亮大胆预测，明年临深片区的房价涨幅会超过15%，涨幅比深圳市内还要高！

对于深莞惠一体化、深圳房价未来走势，以及东莞临深片区目前的市场状况，对购房者的建议，肖亮有着自己的见解：

1、与2007年、2011年那批深圳客不同，今年过来临深片区的深圳客，主要是自住需求，反而是东莞本地人买房的，多为投资需求。

2、深惠融合的时间表，可能没有深莞融合快，即便短期内深圳没有直辖，深莞两地实际上已经从交通、配套、基础设施上同城化了。

3、按照深圳目前发展前景，房价还是要往上走的。但是有些区域的房价上涨过快，已经达到一定的高度了，未来会受到抑制；另外有些区域房价现在是洼地，但是一定会用时间换得上涨空间。

4、年底经济工作会议还会有促进楼市政策出台的可能性，购房者应该果断在处于价格洼地的片区出手购房。

5、在市场比较好，政策层面支持的基本前提下，深圳的房价每年上涨10%是很正常的事情。

深莞同城已成现实 深圳客自住需求“升级”

对于置业深圳周边楼市，业内谈论最多的就是是否存在着泡沫。深圳能否直辖，莞惠楼市能否趁此利好，迎来新一轮上涨？肖亮认为，即便没有直辖的情况下，至少在东莞一城，已经实现了与深圳的同城化。

“东莞临深片区的交通，实际上与深圳已经形成了无缝对接，加上未来轨道线路的接驳，已吸引了相当多深圳知名企业迁移至东莞。”肖亮表示。华为落户松山湖，成为肖亮诠释其观点的最佳论据，而进一步支撑其观点的信息是，华大基因也将进驻黄江。

今年购房者需求的变化，也印证着与2007年、2011年的不同之处。班芙春天今年80%的购房者来自深圳，更有趣的是，很大一部分深圳客几乎都是为了自住而购买，反倒是剩下的20%本地购房者，成为了投资客。

“有人在问，这批深圳人是被深圳高房价挤压出来的吗？我们却发现这批自住客里面还有一个显著特征，是本身在深圳有房子的，却愿意再次买房住在东莞，原因是交通不拥堵，空气、生态环境好，公园多。”肖亮介绍。据悉，其项目大户型的产品基本上卖给了这部分深圳客。

肖亮认为，东莞不实行限购政策，同时优越的自然环境和居住条件，吸引了这些深圳客。他将这部分深圳客称为 “升级版”自住需求，其所占购房者的比例，也达到了30%以上。

看涨临深楼市  2年后黄江二手房卖1.5万元/平

临深片区今年的火热，离不开深圳房价高企的背景。最新数据显示，深圳新房11月份的成交均价，已经突破了4.4万元/平。可是肖亮认为，按照深圳目前发展的前景，房价还会继续往上走。“深圳这个城市的活力，是很多城市无法比拟的，人口源源不断地流入，有需求，就有市场。”肖亮认为，在市场情况良好，政策层面支持的前提下，深圳的房价每年上涨10%，是很正常的事情。

不过，面对深圳的高房价，肖亮也很冷静：“目前有些区域房价上涨过快，未来会受到抑制的；而有些区域房价现在是洼地，未来会用时间换得上涨空间。”

肖亮认为，深圳一些卖十几万每平的区域，上涨过快，未来会有抑涨趋势。同时，他认为观澜、光明等价格洼地，还会有补涨的空间，并推荐购房者购买这些区域的房产。

“2年后，黄江的二手房价会到1.5万元/平以上！”肖亮言之凿凿。他的观点是，临深片区由于深莞同城进度加速，轨道交通连接落地，未来也会像当年龙华逐渐对接福田一样，导致房价上涨。手握1500多批筹的肖亮，很有底气。明年年中，公司旗下的班芙春天，就要清盘了，而这距班芙春天今年10月31日首开，仅半年左右时间。

班芙春天大事记：

7月11日：临时销售中心开放

8月8日： “深北·国际生态区”新闻发布会（深圳五洲宾馆深圳厅）

9月12日：新品发布会（深圳京基100瑞吉酒店）

10月17日：营销中心、样板房开放

10月31日：首次开盘，一小时售罄

12月中旬：第二次开盘

以下为部分采访实录：

新浪乐居：临深片区的深圳客主要来源于哪里？所占比例为多少？

肖亮：本地的客户差不多20%，深圳的客户差不多80%。以前深圳人买临深片区好多人是投资，本地人拿来自住。这一次深圳人拿来做自住，东莞本地人拿来做投资。周边区域的深圳客都占比70%以上了，而且都是以自住为主。

2007年、2011年来的深圳客户是投资客，现在买的是自住客，非常明显。有人在问，这批人是被房价挤压出来吗？我们发现这一批自住客有一个特征，除了被挤压的这批人，还有30%是在深圳本身有房子的，住在这里的原因是交通不拥堵，空气比较好。跟改善型还不一样，是升级版自住需求，注重生活舒适度和体验感。

新浪乐居：那么多深圳人过来买房，您认为最吸引他们的是什么？

肖亮：第一，性价比高，这个很重要，现在龙华都已经是“5”字头了，而东莞很多房子都是在一万以内。

第二，区域融合，以前“宁愿关内一张床，不要关外一套房”，现在梅林关拆除了，龙华房价高企，梅观高速市政化、取消收费，许多深圳人已经消除了这种距离感。在龙华买一个好位置的两房要400万，套内面积才70平米，临深片区350万买一个双拼别墅，将近200平米。

新浪乐居：现在一直在传深圳直辖，深莞惠同城一体化，您觉得这个落地的几率有多大呢？

肖亮：莞深同城在今年推进的速度非常快，一方面是五条地铁线全面对接深莞。第二是外环高速的开通，第三是深莞两地的领导层交流非常密切。

举一个例子，黄江镇10月28号在深圳五洲宾馆举办了推介会，就是为了吸引深圳企业去黄江投资。当天东莞市常务副市长去了，深圳市副市长也去了。企业方面引进了十几家超大型的企业，包括华大基因。

我的概念，深圳未来直辖的可能性很大，只是时间问题。目前，深莞两地的交流也已经很密切了，都已经在打“大深圳”的概念。

新浪乐居：您觉得“深莞惠一体化”，开发商和应该做到什么？

肖亮：“深莞惠一体化”肯定要积极主导，严格意义来讲“深莞惠一体化”，先要交通一体化，人才能自由流动，实现“1小时生活圈”，这是第一个。