深圳权威专家独家供稿 一篇报告看懂深圳2016年房价走势

深圳市房地产研究中心主任、特殊津贴专家、王锋博士向深圳新浪乐居独家供稿，发表题为《2015年房地产市场形势及2016年走势》最新报告。报告中，王锋博士提出多个重要观点：

一. 关于2015市场的总结

全国商品房及商品住宅销售量预计将超过2013年的销售峰值(13.06亿平方米，11.6亿平方米)，成为改革开放以来最好的销售年份。

二. 关于2016深圳楼市走势预估
　　
1.明年深圳楼市看好的预期不会改变，包括改善型需求在内的各类购房需求仍将继续入市，市场将继续保持供销两旺趋势。

2.未来5年，深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应，深圳过去5年每年购房需求约20万套，但由于新建商品住房每年供应能力有限仅5、6万套左右，供求关悉期紧张，因此，房价长期看涨。
　　
3.2016年全年房地产开发投资增长幅度在20%以内;全年商品住房批售量增幅在10%左右，规模在7万套左右

4.全年新建商品住房销售量增幅在5%以内，规模在7万套左右

5.全年二手住房成交量将出现负增长，降幅在10%作用，全年成交规模预计在9-10万套

6.全年，深圳新建商品住房价格仍会保持10%左右的上涨幅度。

以下为全文

一、2015年全国房地产市场形势

（一）房地产开发投资情况

根据国家统计局发布的数据，2015年1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点。值得注意的是，房地产开发投资自2014年起，连续22个月呈下滑趋势。目前，全国房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至2%，这也是从1998年房改以来中国经历的最差投资数据之一。

近年来，中国经济增速持续下降，已从10%以上的高速增长转为目前6.9%的中高速增长。经济增速的底在何方？能不能稳住底部并保持未来年均6.5%的增长？对此个人认为：经济增速的底部关键看房地产投资的企稳；而促进房地产投资的触底回升，能够对当前和今后经济“稳增长”发挥重大的支撑作用。

近年来，中国经济的高增长主要依赖于高投资，且这种趋势在“十三五”期间也难以改变。从投资需求看，高投资主要由三部分组成：基础设施投资，房地产投资，制造业投资，这三项投资合计占总投资的85%左右，而制造业投资又直接依赖于基础设施投资和房地产投资。如此来看，我国高投资要触底，是三只靴子都要触底。目前，基础设施投资已基本处于触底状态；制造业投资随着产能严重过剩、工业企业盈利水平连续负增长，投资继续增长也难以为继。现在，支撑高投资的最后一个方面——房地产投资，经过多年的持续高增长，也基本接近了底部。

房地产投资，目前是一个重要的历史拐点。近年来，构成中国房地产70%以上的城镇居民住宅的历史需求峰值是1200-1300万套住房，这个数值2013年已经达到了，达到以后这个总量走平，然后有可能逐步下降。过去相当长的时间，房地产投资的增长速度是20%到30%，去年是11%，原来估计今年仍可能保持10%，但是今年10月份实际上已降到2%。个人估计在接下来的几个月，房地产投资的同比增速可能会出现负增长。当房地产投资负增长什么时候变成正增长，可以认为房地产投资基本触底了；房地产触底以后，基本上高投资也就触底了；高投资触底后，中国经济这一轮的底也基本算是探着了。

现在顾虑的一点，就是投资速度会不会下降过快，进而引致经济增速加速回落。个人认为，当前我国应充分发挥新型城镇化的作用，加快包括房地产投资在内的各类投资触底反弹。这样，有可能会对未来通过稳投资促进稳增长产生非常好的作用。此外应当说明的是，尽管新的增长动力在加快形成，但短期仍难以形成有效作用。如新的产业，以后很难有房地产、钢铁、汽车这类重大支柱产业了；转型升级和创新（如互联网+），则对冲作用比较有限，既需要要素投入，还需要时间；同时新的增长点大部分属于替代性增长，除了对总量增长难以预期外，还会引来严重的利益关系问题（如网店发展了传统的商业门店就关门）。更重要的一点，新的增长动力面临很大的不确定性，可能十人创新、九人失败，而居高临下的产业规划今后也未必能成功。

总体来看，未来中国经济在转型发展期，由于新增长动力需要培育，投资对于经济保持中高速增长意义仍然重大。因此，作为对上下游40多个相关产业具有带动作用的房地产投资的增长，以及各种类型的住房消费，将对我国明年乃至“十三五”期间宏观经济稳增长，新型城镇化的实现，全面小康社会的建成，具有重大而积极的作用。

（二）房地产市场交易情况

根据国家统计局统计，1-10月，全国新建商品房销售面积9.49亿平方米，同比增长7.2%。其中，东部地区商品房销售面积同比增长9.3%；中部地区增长7.0%；西部地区增长3.9%。

而根据我们对全国600多个城市（涵盖337个地级市）商品房网签数据跟踪，今年1-11月，全国新建商品房网签成交面积为12.6亿平方米，其中商品住房网签成交10.7亿平方米，均高于去年全年的成交量。11月，新建商品房网签成交1.29亿平方米，为今年单月成交最高值。

结合网签数据,我们预测：2015年全年新建商品房销售量预计可超13.8亿平方米，比2014年增长14.3%；商品住房销量预计为11.7亿平方米，比2014年增加1.2亿平方米，增长11.2%。2015年，全国商品房及商品住宅销售量预计将超过2013年的销售峰值(13.06亿平方米，11.6亿平方米)，成为改革开放以来最好的销售年份。

“十二五”期间，全国新建商品房交易持续走高，在2014年小幅回落后，今年全面反转。在一系列信贷支持、税收优惠等刺激政策作用下，2015年市场交易旺盛，市场信心快速恢复，市场预期持续看好。

（三）商品房库存情况

根据我们的摸底分析，截至10月底，全国待售商品房库存面积（已批预售但未出售，包括已竣工及已批预售暂未竣工）约为13.8亿平米，去化周期约为14.9个月，比2014年末缩短约2个月。