2014上海房价格局或从"642"逐渐迈向"753"

2014上海房价格局或从"642"逐渐迈向"753" ——2014上海楼市十大看点一

2014-01-31 00:30     网     |     分享 扫描到手机

[摘要]“蝴蝶效应”已然不能够形容2014年上海楼市，而涨价的“大概率事件”也充满变数。在上海住宅用地成交面积涨幅超过60%的时候，宅地成交金额涨幅却超过了120%；90平米以下商品住宅库存仅有3.3个月的时候，210平米以上大面积却需要近三年才能消化殆尽……

编者按：“蝴蝶效应”已然不能够形容2014年上海楼市，而涨价的“大概率事件”也充满变数。在上海住宅用地成交面积涨幅超过60%的时候，宅地成交金额涨幅却超过了120%；90平米以下商品住宅库存仅有3.3个月的时候，210平米以上大面积却需要近三年才能消化殆尽……2014，上海楼市究竟走向何方，网特别策划《谋动上海滩系列之2014上海楼市十大看点》，为您展现楼市先机。欢迎关注第一期：上海房价“642”格局向“735”格局迈进。

2005年，业内关于上海房价将在3年内达到‘3-2-1’（内环内、内外环间、外环外均价分别达到3万元/平方米、2万元/平方米、1万元/平方米）的讨论，引发一片质疑。但2007年上海房价就提前实现‘3-2-1’格局。当年，‘5-3-2’理论又被抛出，同样遭到众多质疑。但从2010年开始，‘5-3-2’已经成了上海区域房价结构的真实写照。在四年之后，伴随着6-4-2格局的成型，7-5-3格局再度扑面而来。

8区县住宅均价高于3万 开发商报价或更高

2014年初，网对上海17区县2013年房价进行统计，从各区县成交均价来看，成交均价高于3万元/平的有8个，分别是普陀、杨浦、徐汇、闸北、长宁、新黄浦区、虹口和静安，其中新黄浦区成交均价最高，报于67235元/平米。

松江、南汇、嘉定、奉贤等区域的次新楼盘价格现已接近2万元/平方米，而中环、内环的房价则也逼近甚至超过了4万元/平方米，上海房价“642格局”已经成型。

网分析师张银萍表示，此次统计价格仅为实际成交均价，开发商市场报价则远高于实际成交价格；另一方面，此次统计仅仅取均价进行计算，高于“中间值”的项目同样同在，可以预见，2014年，上海房价格局从“642格局”向“753格局”迈进活成定局。

地价一年最高涨139% 面粉接近面包已成定局

在2013年，同样火热的还有土地市场。网统计显示，2013年上海共计成交48幅纯宅地，平均楼板价为11520元/平米，2012年成交36幅纯宅地，平均楼板价为7403元，2013年宅地平均地价涨幅超过55.6%。

相较平均地价，各区域地价有更加明显的表现。

网对2013年宅地出让最集中的宝山、嘉定、奉贤、闵行、浦东、松江、青浦等7个区县进行统计，并与2012年上述七区县对比发现：仅用一年时间，多个区县平均宅地价格均出现大幅上涨。

其中，宝山2013年宅地平均地价为15561元/平米，相较2012年上涨101%；奉贤2013年宅地平均地价为8165元，相较2012年涨幅达到139%，成为此次统计的7个区县中涨幅最高的。

而除过平均地价，网还对各区县最高宅地价格进行统计。2013年泰禾集团拿得的宝山高境地块，楼板价达到24003元/平米，远高于宝山2013年住宅成交价格20245元/平米；而在奉贤，2013年成交的最高纯宅地楼板价达到15443元/平米，接近奉贤2013住宅成交均价16088元/平米。此外，青浦2013年成交的最高宅地楼板价同样接近其住宅成交均价。

网分析师李宗洲表示，最高地价作为一个区域表现，对于地块周边房价的带动有较为明显的作用，2014年，随着这些地块的上市，必然带动周边房价的再度上涨。

     上海7区县地价房价对比表

区域2013年平均地价2012年平均地价最高地价2013住宅成交均价

（元/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）

宝山1556177332400320245

奉贤816534071544316088

嘉定916555761459817161

闵行915810763915828775

浦东15334160931947325559

青浦1145476271869619772

松江1203567741339919960

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