房价上涨背后 结构失衡人为炒作土地短缺

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　　方面的思维是加大中低档房的供应，挤压房地产市场泡沫；房地产商的商业算计却是，中低价房利润薄，因而往往不愿意参与开发。

　　到达北京中原房地产经纪有限公司董事总经理李文杰的办公室时，他正在分析一份文件，并做着圈画。看到记者后他起身并笑着说，“我正在做关于房价的功课。”在李文杰看来，房价无规律的上涨或低落都不是健康的市场表现。

　　今年1~10月份，北京期房价格同比上涨21.4%。这是北京市建委、市统计局、市国土资源局、市发改委联合发布的北京市房地产市场阶段运行情况公告中显示的数据。在国家宏观调控的背景下，这样的涨幅不能不引发业内人士的探究。

　　开发商与的博弈

　　业内人士指出，理论上，房价上涨与国家政策、市场环境、土地价格、供应结构等有着或近或远的关系，哪一环发生变化都会牵涉到房价。此轮北京房价的上扬，是开发商与博弈的结果，其焦点是供求结构不合理。

　　北京成业行提供的数据显示，今年1~10月份，北京市场新开盘楼盘134个。若以6000元/平方米作为划分中低档和中高档楼盘的标准，6000元/平方米以上的中高档楼盘82个，占到了总量的61.2%；6000元/平方米以下的中低档楼盘52个，占38.8%。但从需求方来看，根据成业行日常市调和代销项目的反馈情况，购房者对6000元/平方米以下的楼盘的需求量占60%以上，对高档房的需求比例则在40%以下。

　　这两个数据的对比说明了目前北京房地产市场上供求结构的不平衡。为了改变房地产市场这种产品结构的不合理性，并有效拉低房价，早在2004年，建设部部长汪光焘就曾表示，2005年我国将继续调整住房供应结构，加大中低价房、经济适用住房的建设力度，支持中低收入家庭购房，限制非住宅及高档和大户型住房建设。然而，这一号召并没有立刻使市场发生实质性改变。

　　的思维是加大中低档房的供应，挤压房地产市场泡沫，既让百姓买得起，又保证房地产市场的健康发展。房地产商的商业算计却是，中低价房利润薄，往往不愿意参与开发，他们希望获得的每一块土地都要产生最大的利润。

　　“房地产商之所以热衷于开发高档房，道理很简单，按照目前土地招拍挂的拿地模式，开发商势必会寻求利润空间更大的产品。同一块土地，高价房与低价房成本相差不多，但利润却是几十倍的差异，也许做十个低档项目，不如做一个高项目。在这种的情况下，房地产商自然会不顾一切地开发高档项目。由此看来，今年各地公布的经济适用房计划无一例外地得不到全面执行，也就毫不奇怪了。”国家信息中心发展部战略处处长高辉清指出。

　　结构失衡与“围魏救赵”

　　“体现房价上涨的晴雨表是中高档房的比例。5000元/平方米的中低档房多是自住型产品，属于刚性需求；中高档多是投资产品，有弹性空间。这一轮房价上涨主要是中高档的楼盘，这是受到投资者的拉动，例如富力城的前期供量大多由投资者购买，在整个房价上涨的过程中，高档房上涨的幅度有很大的影响。”李文杰说。

　　北京成业行市场拓展中心总监张艳介绍，10月份北京市场普通住宅类均价为7238元/平方米，比9月份的6394元/平方米上涨了13.2%；公寓类均价为12970元/平方米，比9月份的13625元/平方米下跌了4.8%；别墅类均价为9536元/平方米，比9月份的6066元/平方米上涨了57.2%。

　　“2005年下半年，北京市场特别是朝阳区以满足白领、中产阶层为主，价位在7000元~10000元/平方米的楼盘较多。在10月开盘的22个楼盘中，新盘在每平方米6000元以下项目只有4个，占18%；7000元~10000元/平方米的高端项目却达82%，极大地拉升了房价。”张艳说。

　　另一方面，北京郊区和二三线城市房价的上涨也从侧面抬高了北京的房价。

　　“在国家宏观调控政策已经家喻户晓的今天，老百姓自己是不可能如此逆市疯抬房价的。现在的房地产有些像股市，通过对二三线城市的炒作，从而封杀一线城市的房价下跌空间。这种‘围魏救赵’的想法在我去年参加的一个房地产会上就有所体现，当时一些开发商就表示要炒作二三线城市。”高辉清说。

　　结构失衡的情形不仅出现在北京。从目前我国居民收入水平来看，大概有5%的居民可以消费得起高档住宅，但实际上许多地方的高档楼盘比例却高达30%以上，高档房的比例明显偏大，拉升了房价。国家统计局发布的报告显示，9月末，全国商品房空置面积1.09亿平方米，同比增长10.8%。其中，商品住宅空置面积6006万平方米，增长4.2%。商品房空置面积的增加，一方面表明开发商的房子大量积压，另一方面，也说明开发商在“硬扛”房价。

　　“现在的情况是上令下行不畅，为了稳定房价，上海推出了两个1000万工程，以我的观察来看，两个工程今年完成有困难，”高辉清说，“房地产商的不合作，甚至在舆论上对已经推出的中低价房给予负面评价，使得项目不容易进行。”高辉清认为，近一个月时间深圳个别房价上涨了近三倍，也是人为炒作的结果。

　　地价上涨抬高房价

　　李文杰也认为，房价上涨的主要因素就是供求失衡，但这种失衡在某些层面上还与“8·31”及土地招拍挂有关系。从供应层面看，前些时候，业内一直在叫嚷“地荒”，国土资源部的回应是“我有地”。土地短缺有的是结构性短缺，如上海是没地可供；北京的情况是有地但没有形成足够供应。

　　据李文杰的分析，这是因为“8·31”处理的土地较多，其程序和办理时间有一定的滞后，造成了土地供应的延迟，真正的供应高峰期在明年春季。因此在目前，“8·31”导致的土地暂时短缺，是房价上涨的很大原因。

　　土地供应转变成产品有效供应与资金也有关系。宏观调控下银行收紧了房地产贷款，境外的资金及民间资本相当的活跃，公司的重组并购、项目间买卖行为，都证明了宏观调控的影响，这实际上进一步推高了房价。一个本来可以今年春天上市的项目，由于宏观调控导致资金短缺，开始寻求合作，在谈定的时候可能已经到了秋季，资金年底进入，项目就只能在明年上市，供应周期于是被拉长。

　　与此同时，购房需求依然高涨，导致供求进一步失衡。

　　此外，经济发展使民间高速储存了大量资本，而民间资本基本不进入银行。许多私募基金和炒房团的出现，也是民间投资需求的体现。

　　北京世联地产顾问有限公司总经理周晓华认为，国内投资渠道单一，房地产已经成为部分消费者投资理财的重要工具。目前的北京市场处于增量市场阶段，租赁市场的回报在10%以上，而深圳只有6%，这也带动了对北京房地产的投资。

　　“近年部分城市的房价上涨，与中国连续三年的股市熊市有关。按照市场规律，房市与股市成反比关系，股市的低迷致使资金大量涌入楼市。这也说明中国的投资环境较单一。股市的现状令资本撤退，房地产市场的繁荣令资本逐利，这也是导致房价上涨的很重要原因。”李文杰说。

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