独家｜上海出台史上最严楼市调控新政为哪般？

　　原标题：独家｜上海出台史上最严楼市调控新政为哪般？

　　？？？？中青在线上海3月25日电(中国青年报·中青在线记者 王烨捷 周凯)

　　？？？？没有上海户口的单身青年，在上海购买房的可能性变得微乎其微；而曾经流行的通过中介或者担保机构短期借款购买新房的路子也行不通了；已经在上海缴税和社保满3年准备买房的人，也需要注意了，因为从今天起，买房需要缴税或社保超过5年。

　　？？？？这一切的变化来自于今天上海市刚刚公布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《若干意见》）。值得注意的是，这份文件即日起执行，没有缓冲期。

　　？？？？今天上午，上海市的新闻发布厅人满为患，大家都在等待备受关注的上海楼市新政揭开面纱。事实上，昨天晚间，民间流传的楼市新政就已经影响了市场交易，开发商们甚至开启了“火速网签”模式，超过1300套一手房在上海网上房地产交易系统集中进行网签。

　　？？？？今天的发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山也表示，昨天下午14：30分开始，网上交易系统就已经瘫痪，网上合同备案系统签约时间被迫延长至24时。

　　？？？？“3·25上海楼市新政”被誉为“史上最严”。它对非沪籍购房者的限购条件，甚至严于目前最严的北京限购政策——北京要求非户籍购房者缴纳个人所得税或社保的年限为5年，上海此前要求为缴税2年且已婚，如今要求缴税5年且已婚。

　　？？？？此外，这份文件还严格定义了“二套房”的概念：不论购房者此前否有贷款，只要买过房，即便还清了贷款，第二次买房时贷款，也被定义为“二套房贷款”。《若干意见》把第二套房分为“普通住房”和“非普通住房”，普通住房为140平米以下、总价450万以下的房产，140平米及以上、总价450万及以上的房产都属于非普通住房，而非普通住房的二套房首付款比例不得低于70%。

　　？？？？上海为何要出台如此严苛的“楼市新政”？

　　？？？？政策动一动，房价抖三抖

　　？？？？梳理近年来上海房价的走势，可以发现，此轮房价过快上涨的“源头”是去年的3月30日。

　　？？？？当时国家层面出台了一个被地产界称为“330新政”的楼市政策，其主要内容有3点，第一，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例从原来的70%调整为不低于40%；第二，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；第三，个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　？？？？上海一家房地产中介门店的负责人告诉记者，“330新政”极大地刺激了2015年二手房市场。“上海二手房均价一年上涨超过30%。”他还透露，在他所负责的门店，去年做得最好的一名房屋经纪人仅提成就拿了100万元。

　　？？？？实际上，比“330新政”更厉害的当属今年2月19日颁布的“2·19契税新政”。这条新政一颁布，仅就中国青年报·中青在线记者观察到的上海浦东内环内楼市而言，短短一个多月间，二手房成交价涨幅就超过了30%。

　　？？？？以浦东塘桥版块2005年建成的一个中高档小区为例，一套面积为210平方米的顶层复式报价，从“2·19契税”新政前的1100万元提高至1600万元，3月中旬，以1550万元的价格正式成交。

　　？？？？有业界人士研究认为，“2·19契税新政”其实与一线城市关系并不大。“2·19新政”只是对一线城市首套购买140平米以上房产者，进行了50%的契税减免，从原来的3%降低到1.5%；至于一线城市房产交易产生的营业税，则与原来持平，保持不变。

　　？？？？事实上，政策只是动了一小动，房价却抖了好几抖。上海市住建委主任顾金山在今天的新闻发布会上，把“资金流动性大”和“信贷税收政策推动”放在了总结房价过快上涨6个原因中的前两位。

　　？？？？他说，去年年末和今年年初上海大宁绿地、铁路南站、浦东迪斯尼周边、地铁轨道新开区域涨幅很大。主要成因是资金流动性大、信贷税收政策推动、供求关系紧张、部分企业违规炒作、部分交易登记不过户、部分商业银行违规释放房贷政策等。

　　？？？？其中，资金流动性大主要表现在信贷、股市资金流入房地产，外地二三线城市资金流入上海房地产；而“330楼市新政”和“2·19契税新政”也对交易量的推动产生了较大作用。

　　？？？？也正因为如此，在上海房价非理性过快上涨、且对全国性政策没招儿的情况下，和地方都对楼市调控提出了“因城施策”的要求。这也就是史上最严的“沪版3·25楼市新政”的由来。简而言之，房价是怎么通过政策涨上去的，再让它怎么通过政策回复理性。

　　？？？？为规避政策，买房者甚至“假离婚”

　　？？？？《若干意见》中迅速被热议、也是被认为最严苛的内容是，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从“自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。

　　？？？？这一政策，看起来与目前最严的北京楼市政策一样，只是跟随北京政策提高缴税年限而已。但实际上，上海对外地户籍居民购房的还有一个“已婚”的限制。也就是说，缴税满5年且已婚，才能在上海购买住房。

　　？？？？江苏籍青年小王，对此早有微词，“不结婚就不能买房，没房就结不了婚。”如今，缴税政策提高到5年，对于像小王一样的单身来沪青年而言，实际并无多大不同。

　　？？？？但对于那些此前符合条件已经购买一套房产，在此轮上涨行情中已经卖掉一套房产，并期待新政出台后稳定房价再购买住宅的人而言，这条“新政”相当于晴天霹雳。

　　？？？？市民Cathy昨天在微信公众号“识局”撰文称，自己就是一个社保满3年未满5年的人，而且刚刚卖掉了自己在郊区的房子，想要置换市区的房子，“我的身边有很多像我一样的置换客，这也是去年以来上海市场上的需求主力。”

　　？？？？Cathy曾乐观预计，政策会有缓冲期。但实际上，今天的发布会宣布“新政即刻生效”。

　　？？？？中国青年报·中青在线记者了解到，尽管新政会“误伤”一批像Cathy一样的“置换客”，但政策制定者实际上也在抑制另一个更加庞大的购房群体——“登记不过户”。

　　？？？？顾金山说，上海市住建委在过去一年针对房地产市场的交易检测中发现，有很大一部分购房者买了房子，却不登记过户，“买房人其实有限购政策在身，他先把房子买了，等限购政策释放了，再过户。”