一线城市楼市遭遇首波寒潮 房价会降吗？

一是地产中介的自营平台，譬如世联行“家圆云贷”、网“天下贷”、链家“家多宝”等，放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务;另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原等属于后者。

二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“首付贷”产品，包括信用贷款和抵押贷款。此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作，与地产中介自营模式类似，但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然，也有少数P2P平台并不限定具体楼盘，直接提供贷款，这对其风控的要求更高。

互联网金融平台、小贷公司发起的“首付贷”产品的运作方式大多是这样的：购房者向公司申请首付贷，这些机构再寻找投资人投标，最终三方获益，其中双方收益，一方付息。

为了控制风险，这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款，而是总房款的15%~20%，以20万元以内居多;且多为指定的合作楼盘;贷款时间一般不会太长，多为三年以内。

其三则是从银行获得的个人消费信贷，在经过倒手之后最终成为首付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似，银行通常监测此类贷款前三笔资金流水的去向，但难以阻止客户通过其他方式转为购房资金。

周小川和黄奇帆，你挺谁?

关于首付贷，有意思的是，其实很多业内人士的态度并不像目前媒体渲染的那么一面倒。

一个刚刚向小贷协会提交数据的小贷公司高管就并不不认同市场上说的，“首付贷”推高了房价，并将引起系统性金融风险。

“现在动不动就用杠杆啊、配资啊这些词。我就不明白了，你要买房，三成首付要是拿不出，本来也是要问别人借的。而现在，相当于你的借款对象由亲戚朋友，变成了其他一些机构。这跟股票配资是两回事，股价在向上的行情中会给杠杆者带来成倍的收益，也就是说资金流向的标的，他最后呈现的资本体量是无法估算的，所以你的原始资本在最后放大的资本量中也是无法得知的;而买房这事，你再怎么用首付贷，收钱的人最后就是收到了当期约定下该收的钱，银行实打实拿到了三成首付款，资金流向的渠道和最后规模都是已经预见的，这不叫杠杆，这叫换个人借钱，撑死也就是风险转嫁。”该高管的原话。

这确实不能叫“以杠杆套杠杆，叫‘空手套白狼’更为合适。一款产品存在总是有其合理性的，房价那么高，购房者如果愿意承担高利息，为什么我们不能通过市场化的方式提供资金给他?”一个再三要求匿名的互联网金融平台的高管直言。

现在没有一个数据可以确切统计出到底有多少购房者启用了首付贷，很多媒体爆出来的数据是不超过10%。但不论如何，首付贷之所以让监管紧张，关键在于上述小贷业人士说的，“这属于风险转嫁”，因为首付是购房者需要强制支付的部分，对于银行来说是安全垫。启用首付款，可能会让银行对一个购房者的资质产生误判，把钱放给一个没有能力偿还的人;更有可能，这笔钱看似来自小贷、中介、互联网金融平台甚至上市公司，而追溯起来这笔钱其实也来自银行的授信，这个时候，银行的风险敞口就很大了。

有趣的是，两会上出现了截然不同的两种声音，你感受一下：

先是周小川在人行上海总部媒体会上表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的空间。

在周小川看来，个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，因而有很大的发展机会。

重庆市长黄奇帆则提出，现在有些房产商和中介为购房者提供首付贷款，使很多购房者变为“零首付”，这会引发巨大的泡沫性投资，进而房价暴涨。要防范为追求利益推出高杠杆的产品引发的风险。

首付贷真的推高了房价吗?

华泰证券房地产行业首席分析师谢皓宇认为，中介机构引导的首付贷有一定的房价加速器作用，但并不是主导。谢皓宇表示，首付贷以房屋成交为基础，所以中介机构提供的首付贷会以促成成交为目的，任何资产价格在成交量上升后都会带来价的上涨，这是供需关系决定，而如果这种成交在“门槛”下降的时候集中释放，则会带来短期的供需关系逆转进而推升价格，由于目前国内提供首付贷的几乎都是中介、且以成交为目的，所以有一定的加速器作用。

然而，并非首付贷会决定房价的变化，正如前面已经提到，首付贷的出现早在几年前已经开始，而房价也是在2015年才开始上涨，且此前并没有首付贷的流行。因此，谢皓宇认为，房价的上涨有其基本面的货币原因。

中信证券研报亦表示，这几年各类首付贷的确有了比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。

首先，目前按揭贷款放款占销售额比例还比较低。众所周知，任何首付贷的利率都要远高于按揭贷款。如果能用按揭贷款，购房人通常不会考虑首付贷。既然现在按揭贷款占销售额的比例都并不高，很难想象有大量的居民舍按揭贷款而用各类首付贷产品买房。

其次，提供首付贷的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期报告中却并未出现过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品。

最后，一线城市的楼市本身存在着制约居民多用按揭贷款的因素。例如，在北京由于有个人所得税征缴要求，所以不少二手房的交易首付款占合同总价比例很高——一旦买房人选择用较多按揭付款，则很可能造成税收负担上升。