如果你家小区拆掉大围墙、变开放式，房价会跌吗？

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

　　“中国不再建封闭小区，已建成小区逐步开放”，自从出了这个消息，据说这几天有房子的没房子的，都在关心这个问题。大家说，以后的小区都要变成开放式，围墙都要拆光了，有房子的担心自家房子房价要跌，没房子的担心买不到安全可靠的好房子。小巴看到说法五花八门，也有点混乱。吴老师就给我指了条路，向专精房地产研究的刘德科同学请教。

　　德科君，最近“小区拆围墙，做开放式小区”的消息很火，很多人最关心的问题是，以后的房子都做成开放式社区了，围墙拆掉了会不会不安全？小巴德科这可能是大家的一个误解，开放街区并不是指拆围墙。如果我们咬文嚼字地看一看文件，就会发现没有说到非要去掉围墙。其实所谓开放式社区，比较常见的做法是小区的组团化切分，用公共道路把小区切成一个个“小组团”，每一小块可能只有两三幢楼，有的甚至只有一幢楼，而周围都是公共道路。这些小块其实也可以有围墙的，这是“小封闭，大开放”。《中共 关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中关于开放式小区的表述是：“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”也就是说，开放不开放，其实不在于围墙，而在于将小区的道路公共化。不过这样一来，小区的安保就需要升级了吧，每一个单元门口都要配置安防门禁和保安，这样物业费会提高吧？小巴德科安防的人力成本可能会有一定幅度的增加。不过开放式社区中，原先很多属于物业的配套工作，比如小区的花园、绿化和其他配套建设都剥离出去了，由来统一规划，所以物业费也许反而会降低也说不定。有这样一种看法，未来新建的小区都会采取开放式，而已经建成的小区则还很不确定。毕竟小区拆掉大围墙，做成开放式，安全性、居住品质会下降，对于居民来说是非常吃亏的，政策的落地难度挺大的吧？小巴德科从城市规划上而言，开放式街区的大方向肯定是没问题的，对缓解城市交通也大有好处。只是这个规划在落地执行上还有很多问题有待于解决，尤其是相关的立法。比如开放式街区的配套设施的标准，绿化、景观如何建设，治安、噪音如何管理等等，都还需要进一步加以明确。如果这些问题没解决的话，开放式街区的居住水平确实会下降，政策执行的反对声就会很大吧？小巴德科不错，你想如果上海的汤臣一品或者杭州的武林壹号成为开放小区，晚上楼下的街区上有人带上高音喇叭大跳《小苹果》，或者睡满了流浪汉，估计住户们都会很烦恼。这些情况需要预先考虑进去，我相信应该先有相应的管理对策出来，然后才会落实开放式。尤其是已经建成小区的开放，这些问题不解决，难度还蛮大的。

　　那么，我是否可以理解为，短期内开放式的街区制会对房价有一定的刺激效应？小巴德科确实有这种可能，如果新小区都做成开放式的街区，那么原先私密性更好的封闭式小区就成了“限量绝版”，对价格会有刺激效应。有一种观点认为，这也是鼓励大家现在买房的一种策略，但是我认为这是一种阴谋论调。因为对于房价来说，这不是一个根本性的决定条件，最重要的是地段、配套设施、供求关系。讲了这么多让人烦恼的事，最后再来讲一讲开放式街区好的方面。小区道路转变为市政道路后，除了缓解了城市交通外，对沿街商铺的发展很有好处吧？现在我看到很多小区门口的商铺不太景气，大家也都没有逛街的欲望，开放之后会有好转吗？小巴德科原来的小区配套公共设施都是在内部的，由开发商负责建设，也只面向小区住户。如果街道开放了，这些公共配套设施，比如花园、健身设备、座椅、亭子，都向大众开放，相当于把内部花园拆分到了各条小街道上，我们散步、逛街的地方就多了。另一方面，交通流量也会分散到小街道上。人流多了，生意就好做了，最后也会回馈到线下服务型商业上。这两年很多人买商铺投资，基本上是只亏不赚，如果都是开放式街区了，那么商铺的投资价值会不会回来呢？

　　小结：

　　街区制不是去围墙，而是小封闭、大开放，将大型小区分块，各区块的安全性其实并不会因此而降低；

　　已建成小区的开放还需要很多立法上的配套设施；

　　街区制成功与否的一项决定性因素是公共配套设施的建设和管理；

　　短期内可能会对绝版封闭式小区的价格有一定刺激性作用，但长期看决定性因素还是配套设施。而开放式街区对于沿街商铺与线下经济是有利的。

　　看完以上“理论式”讨论，如果还想听着段子聊“围墙的事”，也许冯仑能给你一个不一样的诠释。他曾经在京城三环内做过一个很牛的开放社区。

（责任编辑：马郡 HN022）