房地产怎么去库存 未来房价是涨是跌

日前的政治局会议，提出要化解房地产库存。啥叫楼市去库存？说白了就是房子多得不好卖了，甚至卖不出去了。那么中国楼市的库存压力到底有多大？这么多房子怎么办，楼市会崩盘吗？

中国指数研究院常务副院长黄瑜女士认为，化解房地产库存是2016年经济社会发展的关键点之一，此次政治局会议提出供给需求两端、短期中长期两线同步打好去库存歼灭战。从需求端而言，多项改革环环相扣，同力并进，通过发展新产业新业态推动经济升级，吸引人口流入并实现稳定就业，保障新市民权益，进而推动农民工等新市民购房需求，助力库存去化；从供给端而言，着力加强供给侧结构性改革，控制土地供给规模和节奏，多措施减轻企业负担。短期在继续放宽现行货币财政政策刺激需求的同时，加快户籍制度改革，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革；中长期则将加快新型城镇化步伐，切实提高户籍人口城镇化率，维持房地产长期稳定发展。

１、中国楼市的库存压力到底有多大？

中国社会科学院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》（以下简称《报告》）算了笔账。截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。“如果在目前的建设基础上，今后5年每年再增加10%的供给，未来5年，商品住宅的总供给将高达88.2亿平方米，去库存压力可想而知。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

２、“V”型反转是否意味着楼市回暖已成定局？

面对高库存，从国家到地方都出台了不同程度的支持政策，来激活楼市成交，化解系统风险，防止楼市大起大落。受政策影响，今年2月我国房地产销售面积增速为-17.8%，跌至谷底后，销量跌幅逐月收窄，最终使2014年1月至2015年9月的商品房销售增速出现了一个漂亮的“V”型反转。

在社科院经济政策研究中心主任郭克莎看来，对这个“V”型反转并不能过于乐观，楼市调整依然存在。“房地产存在泡沫是肯定的，关键是慢撒气，还是一下子戳破泡沫。”郭克莎说，2015年的楼市回暖是在降息降准、松绑限购、松绑限贷，以及减税等多种刺激性政策下出现的。但楼市供给过大、房价阶段性过高的主要矛盾没有变，那么市场调整是必然的。“从中长期看，随着中国经济下行压力加大，未来楼市需求动力不足的问题会进一步凸显。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强也认为，推动房地产市场快速增长的三大动力正减弱，甚至消失。一是从改革开放至今，我国人均居住面积已经从3.6平方米增加到目前的35平方米，住房上的历史欠账基本还清；二是城镇化水平的提高也导致市场增速减缓；三是随着建筑质量的提升，过去危旧房多、更新改造快的局面已经扭转。

３、这么多房子怎么办，楼市会崩盘吗？

《报告》预测，基于2014年10月至2015年9月的经济形势及宏观政策环境，2015年末至2016年9月，房价或将呈现“先升后降”波动运行态势，尤其从2016年第二季度开始，中国房价面临较大的下行压力，到第三季度很有可能会出现同比快速下跌的情况。

“2016年的楼市不容乐观。”社科院财经战略研究院博士邹琳华说，从外部环境看，经济增速下滑，金融市场不稳定性增加；内部看，作为市场亮点的一线城市，房价上涨能力已经在2015年被充分释放，后续房价上涨乏力。“这两者共同决定了明年住房市场难以有很好的表现。不过由于宏观政策的支持，购房政策环境极为宽松，融资成本较低，房价崩盘的可能性极低，市场不会出现硬着陆。”在中国住房市场告别短缺、进入“买方时代”的新形势下，去库存仍是明年房地产商和地方的主要课题。倪鹏飞认为，供给端要做减法，减少库存高的城市和区位的新房开工规模；通过企业并购重组等形式减少项目烂尾。需求端则要做加法。“打通保障房与商品房的供给渠道，如果棚改可以从商品住房市场购买项目，则5年可以消化库存15亿平方米。此外，还可以探索共有产权住房制度，形成针对农民工等中低收入人群、按照商品住房产权分期累计让渡的购房支付机制。”

４、指标走低对房地产行业意味着什么？

柴强认为，对于新房投资、开发和交易指标走低，要辩证看待。“长期看，中国房地产开发投资增速下降是不可避免的。任何进入中等收入的国家都势必经历这个阶段，这是符合发展规律的，对于房地产市场是个好事。”柴强说，新房交易指标走低，也是因为中国住房市场正从新房市场为主转向存量房交易为主。像美国，现在每年的房地产交易量中，新房交易仅占8%，存量房则占92%。“这是发展规律，证明中国房地产市场迈入了一个新阶段。”“还是要看到住房市场的积极信号。要实现全面建成小康社会的五大目标，离不开房地产市场的健康运行来支撑。”社科院财经战略研究院院长高培勇说。