上海房价连涨十年 高端改善成“主打歌”

　　2015年，全国楼市总体温和复苏，但地区分化的严重程度，达到历史之最。一方面，三四线城市受压于高库存，楼市反弹无力；另一方面，一线城市继续逞强，尤其是深圳一飞冲天，上海楼市也算比较强。岁末年初，老杨就盘点一下最熟悉的上海楼市吧。

　　第一，住宅市场：近六年最强表演！

　　从成交量看，2015年上海新建商品住宅成交面积近1500万平米，相比2014年的970万平米，大增超五成，而且创近六年最高值。而回顾过去十年，其实上海新房成交量已见到历史峰值，出现在2007年，2066万平米。

　　但这并非意味着上海楼市在走下坡路，因为二手房比重超过一手房，并且比重越来越大，而新房供应将越来越少，这是国际规律。

　　从供求关系看，2015年，上海商品住宅成交量明显大于供应量；过去十年当中，有五年供不应求，五年供大于求。较差的年份是2008年、2011年和2014年。较强的年份是2007年、2009年和2015年。其他年份则基本平稳。

　　从商品住宅成交均价看，2015年为32000元/平方米，比2014年上涨17.6%。不妨做个比较。同样是商品住宅均价，2015年北上广深四个一线城市分别为27725元/平方米、32000元/平方米、15060元/平方米和34415元/平方米，相比2014年，分别上涨了8.1%、17.6%、0.5%、33.5%。显而易见，此轮楼市复苏，深圳房价涨幅最大，其次为上海。

　　再来看过去十年上海房价变化。从年度均价来看，没有下跌过，居然连涨十年！其中，2009年、2010年、2014年和2015年房价涨幅较大。而2011年和2012年曾经在2.2万元水平横盘了两年。如果从一年当中的某些时段看，2008年、2011年和2014年，曾经小跌过，但从这三个年份的全年均价看，却并没下跌。

　　由此证明：上海房价，涨时涨得快，跌时跌得慢。而以年度来看，则总体振荡向上。这也从数据上实证了一点：对于自住需求，在上海任何时候买房，都不算错！而对于投资投机需求，只要避开房价下跌之前的短暂时点即可，比如2008年上半年，2011年上半年。其他时间，都可以投资。

　　第二，地价连涨三年，两区屌丝逆袭！

　　上文提到，过去十年上海房价表现比较强。为什么会这样？原因当然有很多，比如人口流入多、有钱人太多、购房需求旺盛、土地供应少等等。这里不再一一细述。

　　老杨认为，所有因素当中，导致房价坚挺的最大驱动力，来自于高地价。

　　为此，从我们的数据库中拉出一张图：上海地价与房价年度增幅比较。显而易见：过去多年，地价的波幅大于房价，地价总涨幅，远大于房价总涨幅！尤其是2013年以来，地价连涨三年。

　　2014年全国楼市普遍降温，而上海房价继续上涨(见上图)，主要原因是2014年上海地价不但没有降温，反而在2013年暴涨的基础之下，又上涨了6%，2015年继续大涨54%！面粉太贵，面包自然价高。

　　与上海全市地价连续上涨相对应的是，近三年上海全市和区域地王，简直是层出不穷！从区域来看，2015年以来，上海主城区当中，有两个区的土地市场简直亮瞎眼！

　　一个是闸北，这个传统意义上的“下只角”。另一个是闵行，解放前属郊区，连“下只角”的资格都轮不上，与浦东相似，在老上海人眼中，属于“乡下”范畴。

　　当前，上海全市陆地面积为6340平方公里，其中外环线以内的中心城区，面积约660平方公里，内环内的中心城区的核心区，面积约120平方公里。

　　外环线以内称为中心城区，包括黄浦(含原卢湾)、徐汇、杨浦、长宁、静安、普陀、闸北、虹口。另外，浦东新区的部分属于中心城区。而闵行、宝山和嘉定属于近郊。松江、金山、青浦、奉贤、崇明属于远郊。

　　2015年，闸北曝出多个地王。比如：3月，华润华发联合体以70.52亿元夺得闸北区市北高新技术服务业园区地块，楼板价高达34871元/平米。6月，又是华润华发联合体，以总价87.95亿元摘得的与上一地块相邻的地块，楼板价38062元/平方米。7月，上海火车站北广场以北地块，经历了近2个小时的激烈角逐后被金融街以88.15亿元摘得，地块溢价率为50.12%，最终的楼板价为27022元/平方米。

　　半年之内，上海年度总价地王，全在闸北，而且纪录不断被刷新。华润和华发地块，剔除配建的保障房，要卖到7万元以上才能保本。

　　2015年，对于“闸北”来说，是存在的最后一年。因为这一年，闸北被“白富美”的静安合并了，从此“穷工仔”的闸北不复存在。其实，近两三年闸北地王砌，也与其属于上海中心城区中最“屌丝”的地位有关。其他中心城区，没那么多急需拆迁、改造的旧房旧厂，比如静安和徐汇，所以近几年在闸北快速推进的旧改过程中，才持续不断的有新地块出让，而且都是中心城区稀缺的地块。理所当然的被开发商争抢。这，也正是所谓的“后发优势”。

　　值得关注的是，比闸北土地市场还要火爆的，是闵行！2015年12月10日，闵行区莘庄镇闵行新城地块竞拍，出让总面积3.21万平方米，容积率2.0，根据出让规定，该项目中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的55%。参与地块竞拍房企居然多达21家，共历经101次举牌，可见竞争之激烈。最终，金辉以28.15亿元摘得，溢价率143.28%，楼板价43790元/平方米，已接近地块周边在售楼盘均价。

　　大家可以比较一下：华润华发在闸北拿的地王，位于中环线，楼面价近4万。而金辉拿的这块地，位于外环线，却比前者更贵！

　　别急，好戏还完，后面还有更高潮的地王。2016年1月21日，上海推出新年的第一块纯宅地，闵行区马桥镇MHC10803单元25A-07A地块，共迎来19家开发企业的角逐，最终被禹洲以26.3亿竞得，楼面价28972.22元/平方米，溢价率189.2%。

　　注意，这个溢价率，是近几年非常之高、非常罕见的。更让人吃惊的是，这个楼面价，已经接近周边正在出售的万科楼盘的精装修房价！按此楼面价，未来房价需要卖到4.6万左右，才能不亏钱。

　　那么，禹洲凭什么如此看好马桥？正巧几天前，我参加上海地产圈的一个聚会，金辉的一个老总和禹洲一个老总，分别聊了聊他们拿莘庄地王和马桥地王的心理路程，一方面看好闵行的发展潜力，另一方面也是在众多大牌房企激烈抢地氛围下的迫不得已。总体上看好未来上海房价上涨空间。禹洲的那位总监，说他原本就在老闵行生活了很多年，非常清楚当地居民改善性需求潜力很大，只要产品定位准确和打造成精品，未来一定会有市场。

　　其实，在老杨进入上海房地产行界的前几年，2001年至2005年，闵行的楼市成交量总是排名上海第一或第二，与浦东新区平起平坐。闵行虽然不是中心城区，但早在十多年前，就是上海楼市的主战场。