楼市调控进入深水区：上海将怎样抑制房价？

上海的房价冲向“4万/平”已无悬念，但调控箱里却没有太多工具了，上海还能怎样抑制房价？

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

某代理公司研究总监这两天到处嚷嚷：房管部门这两天正召集包括他在内的地产资深人士开会，研究针对高房价的对策。

如同邦爷之前在《调控房价:上海想留下谁》中所说的，上海的房价调控压力前所未有。上海青浦、松江等郊区的宅地楼面价已近2万/平（住房未来价格或达3.5-4万/平），这意味着上海的房价从现在3.5万/平的均价冲向“4万”，已无悬念。

上海怎样抑制房价上涨？

之前几轮楼市调控，国家使用的无非是金融工具、税收工具、政策工具，然而目前来看，这三种工具的可操作空间已被压缩，可以运用的手段非常有限。上海楼市的调控政策，不仅需要改革，更需要创新。

有限的用地指标需要更“集约利用”

上海中原地产分析师卢文曦告诉邦爷，上海房价最坚挺的地区就是内环内的区域了。前一阵楼市不景气，上海不少区域的房价有3%-5%的下调，唯有中心城区，虽然成交量有缩减，但房价却不受大环境影响，岿然不动。

为何上海内环内的房价如此坚挺？供求关系决定价格，来看一组数据吧：

除了9月份开发商趁着楼市走热集中推盘，今年前8个月，内环内的供应面积都很少，只有50多万平米，按套均100平计算，区域仅有5000多套的供应量。

但上海内环内住宅的需求有多少呢？上海统计年鉴就显示，仅仅上海内环内的黄浦、静安两区，截至2013年年末常住人口就有90万人，这还不包括闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇五区的内环部分。

这意味着上海内环内的住宅供应，和“潜在市场需求”的比例，超过1：60！（按内环人口人均3人计算）。

“目前的上海内环市场的需求，基本靠二手市场置换来解决。”卢文曦就说。

如图可见，今年4月以来，上海内环内二手房成交在“330新政”的刺激下，呈现爆发式增长，每月的成交面积均在40万平以上，最高单月成交量接近49万方（一个月的成交量就相当于新房一年的水平）。

值得注意的是，在1-9月的成交数据中，总价300万以下的二手房源占比达50.3%。而这个市场每出售一套房子，就会释放出更大规模的改善型需求，再度推动价格上涨。

要命的是，内环内的存量土地还越来越少。

由于公开出让的宅地极其稀少，上海内环内的住宅供应主要靠存量和旧改项目支撑。但存量项目也面临“后继无人”的困境。

2006年的《上海楼市解读》就显示，杨浦的宝地东花园、普陀的中环凯旋宫等当年上海内环/中环的住宅供应大户，基本上供应枯竭了，内环内各个区块也都进入了存量房清仓期。当这些新盘房源售罄后，整个片区可能就了进入“二手房时代”，区域住宅供应将更不乐观。

优淘城总裁薛建雄指出，除了存量房，上海内环内住宅的另一个来源是旧改项目，它们多是2004年以前就签订协议的，不过这些用地不仅开发周期长，盘活过程也非常艰辛。

比如，上海南外滩的泛海国际住区，整个项目从开始旧改到公开销售，历经了十余年，中间更波折不断。每次有人和邦爷说起这个项目，都是一把鼻涕一把泪。但或许因为艰辛，这项目才有价值，要是太过容易，房子怎么可能卖出价？！（开玩笑哈~）

玩笑归玩笑，但对上海来说，要抑制内环房价的可能性确实不大。但有人提出，上海可以通过“调高市区住宅建筑容积率”缓解供应问题。

这是个办法，但可能性非常小。宝地东花园的老总有一次就说，上海在2005年以前还允许容积率超过4的住宅项目，但从宝地东花园开始容积率被严格限制不得超过3.5。

实际上，提高容积率会恶化居住体验（不信，可以去中远两湾城体会一下啥叫“压抑”)，更重要的是，如果容积率大幅提升，上海中心城区的人口密度将再次“爆棚”，中心城区有限的公共资源将大幅承压。

要知道，降低中心城区人口密度，利用郊区疏散市城市人群，是上海市的既定任务。资深地产人胡宗亘就感慨，上海从此从竖着长，变得横着长，城市大饼越摊越大。增加市区住宅容积率，想都不要想。

无奈，土地资源有限、旧改速度缓慢、容积率严格限制，这些都使得上海抑制内环内房价，非常艰难。

历次调控大大压缩了新政策出台的空间

此前的楼市调控政策，多倾向调动信贷杠杆，提高首付比例，降低融资杠杆，提高利率等方式来抑制房价。

但从今年情况来看，银行是否愿意和上海合作，共同抑制房价，还真不那么好说。

就短期来说，银行自身就有短期压力。有银行人士提供了一组数据：受股市回流资金影响，7月到8月间，国有大型银行的理财余额平均增长1000~2000亿元，但可以选择投资的资产并不多。在这一背景下，房贷无疑是一项不错的资产。一方面，相对其他的信贷资产，房贷风险小很多，是优质资产。另一方面，目前的房贷利率也不低，收益也能满足银行的部分需要。

更为深层次的原因是，银行的信贷资产中有一半以上是以房屋为抵押物，一旦房价大幅度下跌，银行自身利益也将受损。

而且，如果再开展类似“二套房提高首付比例”的政策，正常的改善型置业需求又将受到抑制，这也不利于住宅市场的健可长。

通过信贷政策调节房价，可行性不大，那么税收何如？

事实上，上海历次调控都会加入税收手段。比如2006年上海开始对住宅转让收取个人所得税，对转让住宅征收营业税，取消部分住房购买的契税优惠政策。2010年开始，上海又出台了房产税政策。

不过目前来看，这些政策的中长期效果并不明显。在二手房市场上，这些税收被转嫁给了买方，无形又抬高了房价。