惠州楼市凭什么条件去追随深圳房价上涨的脚步?

“香港居民手握一套房产的，大部分是千万富翁！”

“深圳居民手握一套房产的，大部分是百万富翁，小部分已经千万富翁！”

“在惠州，大部分人都手握一套房产！”

这概括了香港、深圳、惠州三地房地产市场阶段房产价值的差异，也直观反映了处于房地产不同阶段,房产价值的差别对城市整体价值的影响。惠州自身有什么条件，能让房产价值稳健上涨？编辑邀请见证了金融、房地产近30年发展的香港诺楠国际有限公司主席陈诺楠，一起探讨惠州未来房产价值和城市整体价值提升的路程。

广东省只有一个惠州，22分钟就能穿越香港、深圳！

"守护个人固定资产价值”系列报道，自发布以来，受到惠州广大市民的高度关注。每周报道的阅读量创历史新高。报道期间恰逢京九高铁浮出水面，设计时速350公里的高铁线路，将使惠州和香港时间距离有望缩短为22分钟。这22分钟，也连起了香港、深圳、惠州三个不同的房地产发展的阶段：90年代已处于“商融时期”的香港、正从“商业时期”进入“商融时期”的深圳、正由“工业时期”进入“工商业时期”的惠州。

中国人地比例为0.7/人，远远低于美国3.1/人，甚至低于1997年回归之前的香港1.1/人。然而，香港回归之后，因为经济互通引起人口大量导入，人地比例高至0.7/人，引发香港房价在这基础上续渐攀升。这样“地少人多”的国情，注定了中国房产价值在2025年前稳步上扬的大趋势。

“世界上只有一个香港，一个国际化大都市也是最活跃的国际金融市场之一；中国内[地]只有一个深圳经济特区，毗邻香港，肩负着大中国未来对外金融贸易流通的角色；广东省只有一个惠州，具备着能让香港与深圳的生产业上市公司作为生产基地的条件。

“10多年前，香港人说深圳很大，现在深圳关内连插针都插不下了。30年前香港所有的厂房开始迁移到深圳，现在几乎所有的工业大厦转营为工商业大厦。现在深圳近乎所有厂房都北迁到惠州，而原本厂房用地已将土地用途变成住宅或商业用地，准备开发。所以，惠州未来城市房产的价值追随深圳的步伐，是有迹可循的！”陈诺楠讲了这样几句话。

10多年前的深圳，有很多生产业的外资大型企业选址深圳，大大增加了就业机会，引入大量人流，成就了今天的深圳房价。惠州的未来10年，将处于“工业阶段”向“工商业阶段”过度期中，未来这个区域的核心可供开发商住的地段将越来越少。

惠州凭什么条件去追随深圳的脚步？

惠州开发商无法回避当下市场供过于求的现实问题，在解决问题前大家必须要知道，惠州有四大得天独厚的条件：

1.有潜力的旅游经济；

2.国家支持的工业生产及新技术研发经济；

3.宜居的居住环境优势；

4.起飞中的“海陆空”交通网。

惠州拥有全国115个国家级高新技术开发区排名第七位的仲恺区，坐落在惠州南部，支持500强企业落地惠州。

只是目前企业未完全到位，就业机会增加的表现亦未能明显看到。当企业到位，提升就业机会，人流也就到了。到那时，在惠州每区的核心地段，能开发的土地相信也不多了！深圳今年出现开发商把商品房吊起来卖，就是因为土地资源的稀缺。

现在惠州常住人口是460万，流动工作人口是100万左右。那再多20多个大企业到位的话，会是什么样的情况？一个落地仲恺的香港信利集团第一期就业人数已经有3000多个，何况目标是500强企业！

截至2014年10月31日，前海入驻企业已达到15401家。其中，入驻的港资企业已由2013年年初的45家增至736家，预计年内将突破1000家“大关”。到时候，惠州除了自身产生的就业条件引入人流以外，等到两年后前海开放，那些仅有1万月薪的“夹心阶层”，预计占前海就业人数的30%，难道能住得起前海吗？低于1万月薪更占大多数，这些人群又选择哪里买房住呢？

惠州本士的就业人士和这些深圳的夹心人士，都是白领文职，将来是惠州的消费动力泉源。惠州有很多山脉、江河、水库、湖泊，再留下政策性耕地后，再减去要支持500强建设的工业用地后，可开发的房产用地真的能够保持长期的那么多商品房供应吗？若不能的话，求过于供的现象就会慢慢形成。

现在的深圳人说惠州很大，10年后，惠州的核心居住区也有可能“连插针都插不下了”！

惠州楼市反复波动？是成熟前必经的“叛逆期”！

谈及过去一年多惠州房产价值的波动。用以上的数据来说，惠州在未来10年房产价值上升是一个明显的大趋势，所以不能只看目前的小周期波动。

惠州从“工业时期”向“工商业时期”的小周期波动，归根到底，是因为惠州的开发商在自身营运与市场实况的结合把控，远在一线城市开发商之下。大多都是做一个项目算一个项目，没有考虑长远持续发展，只是‘见一步走一步’的心态。

但是，如果他们愿意站高一级，不急不乱、不慌不忙的看一看，就会清楚发现当下惠州的调整，只是一个城市成熟前必经的“叛逆期”。