惠州近5年房价收入持续偏高 珠三角倒数第二

去年指数虽是近5年最高峰，但仍排珠三角倒数第二

去年指数虽是近5年最高峰，但仍排珠三角倒数第二

去年指数虽是近5年最高峰，但仍排珠三角倒数第二

 

　　惠州因房价一直处于珠三角洼地水平而为其居住幸福感加分不少，但当人们无法通过与周边城市的横向比较来确定房价水平是否合理时，国际通行的房价收入比成为人们拿来理性衡量房价水平高低的标尺。

　　去年，惠州房价同比下滑98元/平方米，算上通胀，从2013年到2014年，惠州房价已算是跌了不少。然而，对于惠州的购房者而言，似乎并没有得到任何实惠，因为2014年，惠州的城镇职工可支配收入低至27300元，导致房价收入比高达11.1，成为近5年之最。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　纵观惠州近5年的房价比，一直处于“泡沫区”，即便采用易居研究院最为保守的评价标准“根据中国的实际情况，中国房价收入比保持在6-7属合理区间。”惠州近5年房价收入比最低的一年2013年，其房价收入比也高达8.86，仍然超出合理区间，处于偏高水平。

　　但横向对比周边城市，惠州房价的确又处于较低水平。在广、佛、深、莞、惠、珠、中、江珠三角9市当中，尽管去年惠州的房价收入比指数已算近5年最高峰，但相比深圳的29.3、珠海的18.4、广州的17.5，以及其它城市普遍超过11.5的指数，惠州11.1的指数已算极低，位列珠三角9市倒数第二，房价收入比最低的是指数为8.4的中山。

　　南都记者计算，如果单从商品性投入产出比的角度来看，房价收入比并不能单方面说明房价偏高，因为惠城区的普通商品房刚性成本已普遍超过5000元/平方米，有些项目甚至为回笼资金而不惜将部分产品亏本甩卖，总体利润空间已经很小，在白银时代，整个行业的利润率都已低于15%。

　　因此，造成房价表面偏高的主要原因是居民可支配收入偏低，由于惠州平均工资水平长期低于全省平均水平，惠州房价虽然不高，很多惠州人却因购买力偏弱而只能望房兴叹。

　　惠州官方的解释是，惠州人均收入增幅缓慢的主要原因是惠州工资性收入增长偏低、就业率无明显提高等。而在地产观察人士看来，如果要想提高惠州的工资水平，进一步降低惠州房价收入比，只能寄望于惠州相关产业结构的调整和经济的健康、快速发展。

　　房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元。这样房价收入比则为13.9，偏离了合理的房价收入比。房价收入比主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，按国际通行的标准在4-6区间算是合理。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　惠州市2010-2014年房价与收入情况

　　2010年

　　自2005年以来，惠州一手房均价整体呈现平稳上涨态势。2010年，惠州全市成交均价4960元/平方米，虽然同比涨幅较大，不过仍是近5年成交均价谷值。而当年惠州市区城镇居民人均可支配收入达23565元，也是五年来收入水平最低的一年。

　　当年的房价收入比为10.5，不仅远远超出4- 6的合理区间，而且相比其他年份，仍然称得上“涨势汹汹”。

　　2011年

　　城镇居民全年人均可支配收入接近当年全省的水平。与此同时，经过一系列调控及产品推新，市场刚性需求被激发，成交均价终于超越5字头，达到5537元/平方米。与2010年相比，2011年的房价收入比虽然有所下降，但下跌幅度并不明显，为10.4，不过这意味着房价收入比正逐渐向合理区间靠拢。当年房价低谷体现在1月份，仅5109元/平方米，如果按照这个均价，以购买一套100平方米的小三房计算，当年房价收入比最低可达9.6.

　　2012年

　　在楼市调控之下，惠州房地产在悲观的情绪中起步。纵观2012年新房月度均价，从6月份开始，重新回到“6”字头，并在11月份达到最高。但在量价逐渐走高的同时，价格战贯穿了整个2012年。从2月到5月，惠城区的成交均价一直维持在5字头，当年房价收入比为9.7.值得注意的是，当年的全年城镇居民收入29965元是过往5年惠州最高水准，在惠州国民经济和社会发展统计公报上其注明的是市区的标准，但没有具体交代是惠州市区，还是惠州全市。

　　2013年

　　按国际通行的标准，房价收入比在4- 6区间算是合理，超过6则意味着房价过高。2013年，尽管惠州房价仍然处于珠三角洼地水平，但由于惠州平均工资水平依然低于全省水平，导致房价收入比过高。不过，客观地说，相比近5年的其它年份，尤其相比2014年高达11.1的房价收入比，2013年8.86的房价收入比已经算最低，比较接近合理区间。尤其在1月份，房价低至5364元/平方米，若按此价格计算，2013年的房价收入比最低低至8.12.

　　2014年

　　楼市一再下行，具体表现在成交金额、成交套数、成交面积都大幅度下挫，购房者的心理预期走低。惠博大道沿线楼盘在雅居乐之后，房价大多数回到3字头，9月后金山湖片区的方直东岸也开启降价方向标。当年的惠州城镇居民的收入27300元虽然相对于前几年有增加，但依然赶不上房价上涨的步伐，11.11的房价收入比是过往5年惠州的最高位水准，大大超出国际标准，也一定程度上增加了城市刚需群体的购房负担。