购房者月供增加 专家:无合适投资渠道要提前还贷

春节年味还未散去，加息气氛又浓起来。2月8日晚间，央行再次决定加息，再次被市场解读为加息周期到来。加息让南城的申小姐小两口做了一个不太艰难的决定：提前还贷。

“专家不是说今年还有加息几次嘛，既然没啥其他投资渠道，早还房贷早省心。”有申小姐这样想法的人不在少数，也有理财人士建议，房奴是否需要提前还贷，需要视贷款的期限而定，至于“早还贷早受益”，更适合稳健理财人士。

加息压力大

提前还贷忙

2010年6月贷款买的房子，在交通银行贷款28万元，等额本息每月供款2800多元，现在还了6个月了，想提前还款10万，银行咨询说要收1%的违约金，也就是1000元，不然最好等到满一年期后提前还款，我想知道：我现在付1000违约金后还款好，还是等一年满期后还款好？节省的有多少？急！刘丰在百度知道上急忙地发下这个帖，等待懂行的人解答。

“算一下这两种方法在这后半年时间里的还款总额就可以了。”章经理说，正因等额本息是前期还本金较少，主要是支付利息，所以前期提前还款，对银行不利，银行才有此规定。

提前还贷注意事项

要向银行预约

2010年10月底，三年来首次上调存贷款利率让加息周期预期增强。现在很多人都有去银行提前还贷的想法。

某地产公司市场研究部经理预计，此次加息之后，已经累计加息50个基点，况且中国现在已经进入了加息周期，很多专家都预计2011年全年或再有4-5次加息，因此春节前提前还款的人还将明显增加。“年终奖发放之后，由于担心加息会导致房贷增加，许多客户选择提前还贷，高峰期应该是在春节前，也就是1月中旬左右。”某银行贷款部人士说。

不过，提前还贷的手续需要一定的办理时间，并非即时办理，所以打算提前还贷的房贷者要计算好时间。各家银行提前还房贷的手续基本相同，房贷客户需要提前一个月携带个人身份证、借款合同、还贷存折等资料，到经办行填写申请表格，与客户经理商议好还款时间，等通过银行审批之后，将款划付到还贷存折上，手续流程预计需要一周到两个月时间。

此外，贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额三个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。2009年，很多银行将存量客户利率下降至七折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。如果违约金比提前还款省的利息还多就不合算了。

可能要缴纳违约金

就银行来说，在正常的市场环境下，提前还贷就意味着银行收益受到影响，因此，不少银行都设置了提前供款的最低供款时间度。记者调查东莞10多家银行，绝大多数都要求最少已经供款1年以上，仅一家银行只要求供完6个月就可以提前还贷了。

值得注意的是，房贷客户提前还贷一般需要支付违约金，不同银行有不同的规定，有意提前还贷的市民要事先了解一下自己属于哪种情况，在申请提前还贷之前掂量一下。

比如，中国银行东莞分行、建设银行东莞分行的违约金缴纳都采取的是：提前还贷的金额×月利率；而农业银行东莞分行则是按贷款利率分，在不同情况下，房贷客户是否要支付违约金视客户的合同和还款情况而定，如果借款人签的是浮动利率，正常还款一年以上不用交违约金，一年以下的客户根据合同约定的条款支付违约金；借款人如果在借款合同上面签的是固定利率，就要支付贷款余额1%的违约金。

而交通银行的客户，如果房贷客户是提前还房贷的数额不超过总额35%，则不收取违约金。如果房贷客户是一次性结清剩余房贷，贷款时间为五年（含五年）以下的，贷满一年之后就不用支付违约金，不到一年的话就收贷款本金余额的1%作为违约金；贷款时间五年以上，贷满三年不用支付违约金，不到三年收取收贷款本金余额的1%作为违约金。

包括工商银行、招商银行、中信银行、东莞农商行在内，都规定，需要在正常供款一年以上才能提前还款，不收违约金。

而东莞银行于去年开始，就对提前还款的开始征收违约金。不满一年，收取两个月公款额度；供款满一年，剩余本金额度超过还款额的，征收1%违约金，剩余本金额度不超还款额度的，征收0.5%的违约金。

专家支招

记者从某国有银行个贷中心处了解到，业务经理袁先生认为，最好的节省利息办法就是提前还款。对于那些处于还款初期的借款人来说，如果没有合适的投资渠道，最好提前还贷。

不过，手中资金并不充裕的借款人，在本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。特别是那些正享受七折优惠的客户，还款后再想贷款就不容易得到这样的折扣了，房贷客户如果出现以下情况就不宜提前还贷。

1、房贷客户有投资渠道，并且获得收益高于银行存款，不宜提前还贷，投资需要保留一定现金流，毕竟银行还款容易贷款难。

2、房贷客户购买首套自住房，可暂时保有资金，等投资市场比较稳定后，再决定投资方向。

3、对那些贷款年限所剩不多、采用等额本息法还贷的客户，提前还贷意义也不大。因为此类还款方式到最后几年，所剩利息较少，每月所还金额主要是本金。在目前放贷趋紧的情况下，提前还贷不见得划算。

算笔账：

以一笔10年期20万元的贷款享受七折利率优惠的房贷为例，若目前还贷期还剩下5年时间，那么如果现在申请提前还贷，需要一次性支付银行9.1万元，可以节省利息8200多元。

不过，如果这9.1万元现在放在银行存成5年的定期，以现在利率4.55%计算，5年之后，这9万元将得到利息2万多元，远超提前还贷节省的利息。