房贷新政来了催热提前还贷

    10月16日，由潍坊市住房和城乡建设局、潍坊市财政局和潍坊市住房公积金管理中心联合签署的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》正式公布，针对首套房、二手房及公积金贷款等推出了一系列优惠政策。诸城具体实施细则有望落地实施。记者近日从本市部分银行了解到，已经有不少人来咨询或办理房贷业务，不少有改善型住房需求的市民，有意提前将首套房贷款还清，期望能在购买二套房时能享受到房贷优惠政策。

    首套房90平方米以下契税全补

    10月20日，记者从潍坊市建设部门了解到，新政策已开始实施。该《意见》对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴。

    同时《意见》指出，鼓励发展二手房市场，对个人出售二手住房缴纳的营业税地方留成部分，在同一区域内重新购买普通商品住房或二手住房时，由所在区财政部门给予等额补贴，跨区的不予补贴。

    对于购房时间的认定，预售商品住房以购房人与开发企业签约并备案时间为准。现售商品住房和二手住房以过户后的新房屋所有权证记载时间为准。

    在公积金贷款方面，职工为改善居住条件再次购买自用住房的，在首次公积金贷款还清后，可申请第二次公积金贷款，贷款额度比照首次执行。

    在认定办理住房公积金业务的购房人的住房套数时，不得将原有房改房、继承房或受遗赠住房、征迁安置房、已偿清贷款的二手住房和集体土地上的住房计算在内。

    新政策还提倡经济适用住房进行货币化补贴，鼓励房屋征收采用货币化补偿。筹集危房拆除和棚户区改造安置房、公共租赁住房等保障性房源时，除企业投资以外，主要通过集中采购或租赁现房方式解决。

    据记者了解，优惠政策的焦点为首套房，对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的 ，给予实缴契税额100%补贴;对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的 ，给予实缴契税额50%补贴。该《意见》适用于奎文区、潍城区、高新技术开发区、经济开发区、综合保税区，其他县市区和滨海开发区、峡山生态发展区可参照执行。《意见》自下发之日起施行，有效期1年。

    新政有望落地本市，催生还贷热

    楼市新政之下，本市具体实施细则虽尚未落地实施。但记者近日从本市部分银行了解到，已经有不少人来咨询或办理房贷业务，不少有改善型住房需求的市民，有意提前将首套房贷款还清，期望能在购买二套房时能享受到房贷优惠政策。

    “潍坊楼市新政策出台以后，这几天有不少来咨询、办理提前还贷业务的客户。”诸城市建设银行一位工作人员向记者介绍，“来咨询的大多数都是有改善型住房需求的客户，在新政实施之前还贷，享受到房贷优惠政策。”

    “我已经有一套房子了，想再买一套小户型给家里老人居住，听说潍坊新政策已经实施了，就赶紧到银行来咨询一下。希望提前还完贷款，再买房子就按首套买了。”20日上午 ，记者走访诸城市建设银行时，一位前来咨询的市民陈先生告诉记者。

    该银行一位贷款经理告诉记者，也有已经做了贷款申请的客户希望能延迟审批贷款，这样等新政策实施以后可以按首套房享受新政策的优惠。

    对此 ，东升龙华园营销总监盛印表示，余额宝 、支付宝等互联网金融工具的兴起，对银行的存款造成了不小的冲击，再加上房贷相较于银行其他贷款种类，均不占优势，今年银行对房贷普遍偏紧。因此，购房者应该根据自己的需求适时入市，不要一味等待新政策的落地。

    提前还贷可能支付“罚息”，莫盲目还贷

    记者从诸城市建设银行了解到，目前提前还贷的方式，包括全额提前还款和部分提前还款两种。按照潍坊市此次出台的楼市新政，若想享受让二套房贷款变成首套房贷的政策优惠，就必须全额提前还款。

    不过诸城市建设银行贷款经理提醒，打算提前还款的客户应该注意，部分银行在贷款合同中，提前还款可能需要支付一定的违约金，也就是俗称的“罚息”。大部分银行是按照提前还款金额的百分比收取，也有些银行是按照贷款余额的比例收取，有的银行是收取几个月的利息，还有些银行是收取固定的金额。一般来说“罚息”为提前还款金额的1%上下或者月供的 3倍左右，所以想要提前还贷的市民，应该先弄清楚自己贷款的银行提前还款的政策，计算提前还贷的成本，权衡后再作决定，不要盲目提前还贷。

    据记者了解，在提前还贷的具体操作流程上，提前还贷需准备书面申请，审核时间一般在一周以上。据银行方面工作人员介绍，一般来说，借款人想要“提前还贷”需要提前跟贷款银行提交书面还贷申请，而银行接到借款人的申请后则要进行审批，这个过程的长短则根据各自银行的办理效率来决定，多在7～15个工作日。

    银行工作人员还表示，银行所接受的还款数额通常都是整数倍，每个银行都会设立一个提前还贷的起征点，通常在3万～5万，借款人能够偿还的额度必须是以万为单位的整数倍。

    新政到来，首套房要不要提前还贷？

    千呼万唤始出来，潍坊房贷新政来了，诸城房贷新政还远吗？那么，市民最关心的提前还贷是否真的划算，什么情况不适合提前还贷？为此，记者综合多家银行理财师的看法，希望能给购房者一些参考。

    曾享7折优惠的不适合提前还贷

    前几年在银行办按揭的购房者可能享受过7折到9折的优惠利率，从长达几十年的借贷周期算下来，可以节省一大笔按揭利息。虽然此次央行房贷新政提出，符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的7折，但是在政策落地执行的过程中，由于银行的资金成本问题，7折利率很难再次出现。银行方面的理财师认为，对于这些曾经享受优惠按揭利率的贷款人来说，提前还贷并不合算。

    还贷后期不适合提前还贷

    很多贷款人可能并不知道，他们在还款初期还的大部分是利息，到了中期乃至后期才是在偿还本金。因此 ，如果一个贷款15年的购房者，已经偿还了8年的房贷，此时再来提前还贷是不太划算的 。

    理财师建议，想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出；如果是在中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。

    提前还贷是否有违约金

    想要提前还贷的购房者，需要向所贷款银行了解，是否会因为提前还贷造成违约，而需支付一定的违约金。

    记者了解到，部分银行会在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金。一般来说，违约金为提前还款金额的 1%或者月供的3至6倍。在流程上，提前还贷需向银行提交书面申请，审核时间在一周至一个月。

    此外，银行会设立提前还贷的起征点，比如3万或者5万，并接受整数倍的还款数额，借款人能够偿还的额度必须是以万为单位的整数倍。

    是否有更好的投资渠道

    随着互联网金融的发展，目前居民投资理财渠道渐多 ，想要获得7%及以上的年投资回报也非难事，对于这部分家庭来说，选择用闲置资金进行投资获取收益，可能大于通过提前还贷节约下的利息。如果不是有特别强烈的购买二套房意愿，不妨有效利用好手中资金，以钱生钱。

    但需注意的是，投资总是有风险，且高收益伴随高风险，对于那些理财能力弱、只追求稳定储蓄收益的家庭来说，提前还款以节省利息会是个不错的选择。

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